Собственнику квартира практически постоянно кажется стоящей дороже рынка. Однако стоимость в ближайшем объявлении тоже не обязательно отражает настоящую стоимость: непонятно, сколько месяцев оно висит, и сколько в итоге торговец готов уступить. Корреспондент samara.aif.ru побеседовал с 2-мя риелторами и узнал, как найти стоимость квартиры, когда соглашаться на торг, и почему 1-ые недели после публикации объявления могут оказаться самыми значимыми.
Сколько квартира стоит на самом деле?
Начать с просмотра нескольких схожих объявлений можно, однако просто взять среднюю стоимость недостаточно. Риелтор Владислав Нестеров рекомендует поглядеть историю конфигурации цены объектов-конкурентов и направить внимание на то, сколько времени они находятся в продаже.
«Обычно, торговцы поглядели ближайшее объявление, пошевелили мозгами, что их объект ещё лучше, и поставили такую же стоимость. Или ещё выше. Однако это полностью не ориентир. Необходимо провести хотя бы маленькую аналитику. На площадках можно поглядеть историю цены — идёт ли собственник на понижение либо квартира просто стоит? Если срок экспозиции составляет два, три, четыре месяца, это не рыночная стоимость: данная квартира не пользуется спросом, или собственник не заинтересован в продаже», — считает Нестеров.
Риелтор Евгений Биндик дает схожий подход: «Необходимо отыскать аналоги, сопоставить цены и лучше заложить время для анализа рынка. Так у торговца сформируется более настоящая стартовая стоимость».
При всем этом стоимость в объявлении остаётся только ценой предложения. По словам Биндика, ориентироваться на неё можно приблизительно на 80–90%, однако необходимо учесть, что настоящая сделка может пройти дешевле.
Стоит ли в один момент завышать стоимость?
Тут представления профессионалов расползаются.
Владислав Нестеров совершенно не считает процент завышения всепригодным правилом. По его словам, поначалу необходимо найти, к какому ценовому сектору относится квартира: просит ли она ремонтных работ, находится ли в неплохом состоянии, новый ли это дом и как ликвидна сама квартира. «Завышать, не завышать — подобного осознания на рынке нет. Квартира стоит ровно столько, сколько за неё готовы предложить», — говорит риелтор.
Квартира есть — уже должен? Как не переплатить жилищный налог
Подробнее
При всем этом он допускает более высшую стартовую стоимость для вправду мощных объектов: «Если у объекта есть базисные преимущества — этаж, видовые свойства, ремонтные работы, год постройки дома, локация, инфраструктура, — и он по этим факторам выигрывает, подобной объект можно выставлять и сыграть с ценой. Однако если объект так для себя, это просто растрата времени».
Евгений Биндик глядит на торг чуть по другому: «Если стоимость квартиры примерно составляет 5 млн руб., уместно завысить стоимость на 4–5%. Обычно, это даст возможность для движения цены в подходящем направлении и адекватного торга без вреда для времени реализации».
То есть всепригодной формулы «прибавьте 10% на торг» сотрудники не дают. Чем посильнее объект различается от соперников в ведущие сторону, тем больше способностей у торговца проверить более высшую стоимость.
Как торговаться?
Тут почти все зависит от самой квартиры и мотивации торговца. К примеру, клиент может вправду иметь ограниченный бюджет либо одобренную ипотеку на определённую сумму.
«Постоянно необходимо осознавать условия покупателя. Бывает, что у человека одобрение ипотеки в границах определённого бюджета и он просто не проходит, если не попросит скидку. Необходимо осознавать и мотивацию торговца — как очень он желает реализовать», — разъясняет Владислав Нестеров.
Евгений Биндик считает обычным торг в границах 100–200 тыс. руб., если речь идёт о квартире, выставленной по рыночной стоимости.
«Если клиент торгуется у границы рыночной цены в границах 100–200 тыс. руб., это определённо нормально. Если клиент пересекает границу вашей рыночной цены и торгуется уже от полумиллиона и выше, тогда можно сказать, что он пробует сбить стоимость. Однако всё персонально», — говорит риелтор.
Чем важны 1-ые недели?
Оба риелтора говорят о маленьком периоде после выхода объявления, когда квартира получает наибольшее внимание покупателей.
«1-ые две-три недели — это настоящие предложения. Все, кто в этом районе с средствами, приходят поглядеть новый объект. Если мы отказываемся, то, как указывает опыт, в последующем только будем терять средства», — говорит Нестеров.
По его наблюдениям, редки случаи, когда квартира после долгого ожидания вдруг продаётся дороже.
Биндик оценивает средний срок реализации квартиры в большом городском округе приблизительно в два-три месяца. «За две-три недели продаются объекты, которые соответствуют реальному состоянию и рыночной цены. А годами висят те объекты недвижимости, где торговец не спешит и далёк от настоящей цены», — говорит риелтор.
Пока соседей нет. Юрист Антонов разъяснил, кто оплатит потоп отпускников
Подробнее
Что важнее: стоимость либо прекрасные фото?
Фото сами по для себя не сделают квартиру дороже, однако могут привести больше заинтересованных покупателей на просмотр.
«Фото, копирайтинг, текст — это всё клики, это реклама. Она не продаёт, продаётся объект, когда человек входит в квартиру. Однако отличные фото, предпродажная подготовка, хорошо изготовленные ракурсы — это залог фуррора, что человек среагирует, придёт и поглядит», — разъясняет Нестеров.
Биндик считает, что высококачественная подача всё-таки способна воздействовать и на результат: «На стоимость реализации фото в определённой степени влияют, ведь они сформировывают спрос и внутреннюю картину нашей квартиры. Важно, чтоб эта картина соответствовала качеству и настоящей реальности продаваемого объекта. Не плохая подготовка к показам и высококачественные фото наращивают шансы реализовать квартиру дороже».
Выходит, фото не подменяют правильную стоимость, однако помогают не утратить покупателя ещё на шаге объявления.
Что проверить до выхода на сделку?
Юридические задачи лучше найти до того, как клиент уже найден.
«Выписка из ЕГРН — базисный документ. Необходимо проверить документ-основание, как квартира досталась собственнику, паспорт и историю принадлежности. Также есть проверки по банкротству, приставам, арестам, долгам», — перечисляет Нестеров.
Есть и ещё один момент, о котором торговцы время от времени запамятывают: другая сделка.
«Весьма важно, покупает ли торговец для себя другую квартиру. Если он для себя покупает, появляется цепочка. Необходимо осознавать, у кого он покупает, какая там ситуация. Бывает, торговец идёт сам, не понимая, что совершенно происходит в иной квартире, и вся цепочка просто разваливается от неведения», — говорит риелтор.
