По материалам газеты «Миллион» (million-tlt.ru)
В преддверии нового 2017 года редакция газеты «Миллион» пригласила за круглый стол руководителей ведущих строительных компаний города, директоров риелторских агентств, руководителей крупнейшего федерального банка, успешно работающего в нашем регионе, «ВТБ24». В задачи собравшихся входило: сделать выводы из многочисленных событий на рынке недвижимости, которые произошли в этом году; определить точки роста, которые повлияют на рынок недвижимости в 2017 году.
Вице-мэр по строительству и имущественным отношениям Евгения Эдуардовна Бычкова традиционно поддержала строителей и дала оценку главным событиям, которые изменили рынок недвижимости в 2016 году:
— Все, что происходит сегодня в России и в нашем городе в частности, принято называть новой экономической реальностью. Бизнес приобрел огромный опыт работы в новых условиях. Перемены в строительной отрасли касаются изменений в правовом поле: теперь за разрешением на строительство и на ввод в эксплуатацию объектов, требующих экспертизы (а к ним можно отнести все многоквартирные жилые дома), нужно ехать в область. Согласно 108 Закону ГД за муниципалитетом сохранились полномочия относительно объектов, не требующих экспертизы, а также работа по другим промежуточным документам. В результате, сегодня мэрия практически не влияет на состояние и качество стройиндустрии города, а на министерство строительства обрушился многократно увеличившийся объем работы, но для того чтобы качественно с ним справиться, необходимы дополнительные кадровые и денежные ресурсы. Но что поделаешь, как говорил Уинстон Черчиль: «Ответственность — это плата за власть».
Но и городу, и губернии важно, чтобы строящееся жилье сдавалось; важно, чтобы темпы строительства не снизились. Даже в условиях новых законов сотрудники мэрии стараются оказывать посильную помощь строителям, хотя зачастую это приходится делать в «ручном» режиме. Мы живем в непростое время, и дополнительные проблемы юридического характера сегодня никому не нужны. Вполне возможно, что здравомыслие восторжествует и отнятые полномочия вновь отдадут на места. Это подтверждают и мнения депутатов Самарской городской думы, которые были озвучены на рабочей группе, касающейся темы возврата полномочий на уровень муниципалитетов. Большинство из них голосовали «за». Мэрия, конечно, будет работать в любых реалиях, но общественность, политики и строители должны дать свою оценку в интересах отрасли.
Заслуживает отдельного внимания 308-е Постановление Правительства, но это тема отдельного разговора.
— Евгения Эдуардовна, что вы можете сказать о влиянии территории опережающего развития на инвестиционный климат в городе?
— Сегодня проходит пленарное заседание форума по теме ТОР. Желающих стать резидентом ТОРа огромное количество, причем это не только бизнес из Тольятти. Новые условия для бизнеса стимулируют деловую активность региона в целом. Людям дали шанс, и огромное количество предпринимателей приняли решение им воспользоваться.
— Еще летом нечего было сказать о строительстве дорог за Московским проспектом.
— А сегодня активно ведутся переговоры с собственниками земель, которые также заинтересованы, чтобы территория за Московским проспектом развивалась. Строительство дорог на этой территории станет огромным инфраструктурным прорывом. Знаю, что многие строители этого ждали.
Татьяна Гонтарь, директор АНИ «Велит»:
— Чтобы сегодня работать на рынке недвижимости, очень важно его понимать и правильно анализировать события. В этом году многие аналитики отмечают небольшой спад, но это не глобально. Вот уже несколько лет цены, можно сказать, зафиксировались и сильно не меняются. Мы вошли в спокойное русло. Обычно, когда СК «Велит» сдает дом, свободных квартир в нем уже нет. При сдаче нового дома этой осенью у строительной компании остались не проданными 10 квартир. Но это было в октябре, за пару месяцев половина из них нашли своих владельцев. То есть немного выросли сроки продажи. И это понятно, рынок испытывает трудности, зачастую плохо прогнозируемые. Но люди устали бояться и чего-то ждать и готовы все-таки покупать, ведь жизнь идет своим чередом. Рынок недвижимости сегодня требует от продавца больше изобретательности и внимания к своим клиентам.
Рамиль Насыртдинов, руководитель офиса продаж ЖК «Южный Бульвар»:
— В прошлом году наша компания сдала 3 многоквартирных дома. В этом году сдано 2 дома. Строители ощущают небольшую стагнацию на рынке. Если раньше строили по несколько домов в год, то сегодня, наверное, будут строить по 1-2 дома, ориентируясь на количество реализованных квартир. Никто из известных мне строительных компаний не собирается уходить с рынка, но, возможно, что количество введенного в эксплуатацию жилья сократится, а это значит, что вряд ли цена на него будет снижаться дальше. Изменения в Федеральный закон 214, по мнению аналитиков, приведут к росту цен на рынке недвижимости. Поэтому сегодня хорошее время, чтобы покупать недвижимость. А возможности ТОРа, конечно, опосредованно повлияют на настроения людей, на их желание остаться в этом городе. А значит, есть для кого строить. Наша компания хочет выразить благодарность мэру города и Евгении Эдуардовне за их работу. За два года отношения города и застройщиков поменялись в лучшую сторону, это усилило динамику развития в строительной отрасли.
Мнение представителей ведущей в городе строительной компании АО «ФСК „Лада-Дом“ было отличным от мнения коллег:
— Нашла ли средняя цена за квадратный метр «дно»? Наши специалисты считают, что скорее всего, нет. Прогноз на начало 2017 года следующий: цены за квадратный метр жилья еще некоторое время будут колебаться от 2 до 3% в месяц. К чему это приведет? Как ни странно, все останутся в плюсах. Строителей это подтолкнет к более продуманным проектам. Это оздоровит рынок, заставит его меняться, в том числе и культурологически. Строители должны перенимать новый технологический и культурный опыт и ориентироваться не только на квадратные метры, но и на удовлетворение различных человеческих интересов. Мы должны строить особенные дома.
Так, например, сегодня «Лада-Дом» планирует строительство IT-дома, первый этаж — это зона отдыха и приема гостей. Главная идея: вам не нужны большие квартиры, чтобы, например, пригласить друзей и родных. Для этого в доме будет специально организованная территория.
В этом году АО «ФСК „Лада-Дом“ сдано 52 тысячи квадратных метров жилья. Это три дома разной этажности. В 2017 году будут сданы первые дома в так полюбившемся тольяттинцам ЖК GREENWOOD!
У большинства строителей есть и желание, и возможности качественно работать, но полномочия по выдаче разрешений на строительство нужно возвращать в город и, наверное, это вопрос времени, ведь Минстрою трудно контролировать всю область. Любая дистанционная работа усложняет и затягивает стройку по времени. Самое страшное, что может ожидать город через год, — это потеря некоторых застройщиков и проблемы с дольщиками. Ведь если раньше мэрия могла контролировать ситуацию на месте, сегодня это стало сложнее, так как у муниципалитета отсутствуют полномочия.
Стабилизируется цена за квадратный метр, скорее всего, в следующем году, но она не будет сильно отличаться от сегодняшней.
Любовь Василика, директор АН «Солнце»:
— «Воронка» входящих клиентов у агентств недвижимости, конечно, шире, чем у застройщиков. В этом году в нашем агентстве наблюдается существенный прирост сделок по сравнению с 2015 годом. Но специалисты нашего агентства, конечно, ощутили изменения на рынке, и это касается сделок по недвижимости с обменом. Сегодня они длятся от 4 до 6 месяцев. Мы одинаково рады продавать на рынке готового жилья и в стройке, но в большей степени в этом году были востребованы готовые квартиры с ремонтом, которые часто стоили дешевле, чем в новостройке. Но есть клиенты, которые хотят только новый дом, новый квартал, новых соседей. Конечно же, время заставляет нас думать и искать более современные технологии продажи недвижимости. Хочется поблагодарить партнеров из банка «ВТБ24». Отношение руководства банка и его сотрудников к застройщикам и риелторам, новые сервисы, которые банк предлагает профессиональному сообществу, для нас очень важны. Сегодня практически каждая сделка проходит с участием ипотечных денег, и без специалистов банка «ВТБ24» рынок Тольятти был бы другим.
Максим Папков, управляющий Тольяттинского филиала № 6318 «ВТБ24» (ПАО):
— Несмотря на сложность ситуации, я бы сказал, что рынок в достаточной степени активен. По результатам текущего года «ВТБ24» в Тольятти ожидает прирост выдачи ипотечных кредитов на 25% по сравнению с результатом 2015 года. На сегодня «ВТБ24» занимает 20% ипотечного рынка Тольятти.
Особенностью этого года можно считать клиентское поведение — люди стали меньше тратить и больше досрочно погашать свои обязательства. Причем как текущий долг, так и долг, который уже просрочен. Это говорит о том, что они не уверены в будущем и предпочитают на всякий случай погасить долги.
Наш банк трижды в текущем году снижал процентную ставку по ипотеке. Была запущена программа «Субсидированная ставка» для застройщиков. Разработана программа для наших Федеральных зарплатных клиентов: АвтоВАЗ, МО, УВД, МЧС и других. Большое количество партнеров рады новому сервису банка — «Личный кабинет», разработанному для застройщиков и агентств недвижимости.
В том числе хорошим драйвером развития рынка недвижимости и финансовой активности банка является ипотека с государственной поддержкой. В 2016 году наблюдается значительный прирост выдач ипотечных кредитов по данной программе. В преддверии нового года рад сообщить еще одну хорошую новость: банк «ВТБ24» продлевает работу по ипотечным кредитам с государственной поддержкой до 28 февраля 2017 года по решениям, принятым до конца текущего года!
Что касается активности населения в целом, мой прогноз — в следующем году она будет выше. В этом году люди копили, в следующем — будут тратить.
Дмитрий Шалухин, директор АН «Риэл-сервис»:
— Думаю, что следующий год будет более перспективным и люди действительно начнут тратить. Хочу отметить, что возобновляется спрос на двух- и трехкомнатные квартиры. Однокомнатные квартиры были востребованы в качестве инвестиций, когда инвестор действительно мог заработать, вложив в стройку. Сегодня ситуация изменилась. Правы те застройщики, которые ориентируются на интересные, нестандартные проекты. Люди хотят развиваться. И это влечет развитие окружающей среды.
Представители АО «ФСК „Лада-Дом“:
— Квартиры площадью 90 квадратных метров оказались настолько популярными, что нашей строительной компании пришлось поменять в пользу этих квартир планировку целого подъезда.
Татьяна Гонтарь:
— Сегодня в рамках круглого стола прозвучала информация о том, что деловую активность рынка недвижимости поддерживают только те, кто остро нуждается в жилье, то есть с него ушли инвесторы. Это не так. Да, сегодня вкладывать в жилье не так выгодно, как еще 3 года назад. Если рассматривать ситуацию на примере ЖК «Велит», можно сказать, что на однокомнатных квартирах инвесторы заработали всего по 70-100 тысяч рублей. А вот при реализации двухкомнатных квартир эта сумма была гораздо больше. «Двушки» — заработали, а «однушки» — потеряли. Сегодня инвестору нужен хороший, профессиональный риелтор. Думаю, что инвестиции в недвижимость всегда будут востребованы еще и потому, что квартиру труднее потерять, чем вклад в банке, который завтра может «лопнуть». Вспомните только весну этого года. Крушение местных банков многих заставило понервничать.
Владимир Кордоватов, руководитель отдела продаж квартир ЖК «Матрешка»:
— Наша компания уже завершила строительство двух домов на 95%, сдачу их в эксплуатацию мы запланировали на 2-й и 3-й кварталы 2017 года. Помимо качественного жилья, ЖК «Матрешка» сегодня предлагает собственные программы поддержки покупателей (скидки, рассрочку, кредитование, зачет имеющегося жилья), реализована возможность государственной поддержки (различные сертификаты, субсидирование процентной ставки по ипотеке и так далее).
Наша компания ведет активную работу с ведущими банками, что позволяет достичь низких ставок по ипотеке. Как результат, в доме, который первым сдается в эксплуатацию, уже сегодня реализовано 85% квартир, что подтверждает, что жилье в ЖК «Матрешка» тольяттинцами востребовано. В настоящее время нами ведутся работы по строительству еще 2-х жилых домов.
Татьяна Карпенко, специалист по недвижимости АН «Титул»:
— Недвижимость всегда будет востребована. Сегодня квартиры покупают не только и не столько вазовцы, как это было раньше. Это люди разных профессий, которые могут работать в других городах: в Москве, в Санкт-Петербурге, за границей, но живут они в Тольятти. Город-то хороший, комфортный. Уверена, что с появлением новых возможностей, которые ТОР даст предприимчивым тольяттинцам, строительная отрасль выиграет.
Евгения Бычкова:
— Специалисты мэрии готовы оказать любую посильную помощь строителям, даже если приходится работать с областью, как было уже сказано выше, в «ручном режиме». Мы все должны грамотно взаимодействовать в интересах города. Квадратные метры по-прежнему остаются одним из самых надежных индикаторов развития рынка.
Фото из архива редакции
